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Bail commercial : les nouvelles règles à connaître depuis la loi de simplification de 2026
Promulguée le 26 mai 2026, la loi de simplification de la vie économique apporte plusieurs évolutions importantes en matière de bail commercial.
L’objectif est clair : faciliter la vie des entreprises, améliorer les relations entre bailleurs et locataires, renforcer la sécurité juridique des contrats et préserver la trésorerie des professionnels.
Mensualisation des loyers, plafonnement du dépôt de garantie, nouvelles règles en cas de vente d’un local commercial… voici ce qui change.
Le paiement mensuel du loyer devient un droit pour certains locataires
La loi crée un nouvel article L. 145-32-1 du Code de commerce, permettant à certains locataires de demander la mensualisation du loyer, même lorsque le bail prévoit un paiement trimestriel.
Cette possibilité concerne les entreprises exploitant un local destiné :
- au commerce de détail ;
- au commerce de gros ;
- aux prestations de services à caractère commercial ou artisanal.
Pour bénéficier de cette mesure, le locataire doit être à jour du règlement de ses loyers et charges.
La demande doit être adressée au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice. La mensualisation prend effet à compter de la prochaine échéance prévue au bail.
Des clauses d’indexation plus protectrices
La réforme autorise désormais les parties à prévoir une clause d’indexation “tunnel”.
Ce mécanisme limite les variations de l’indice des loyers commerciaux (ILC), aussi bien à la hausse qu’à la baisse.
L’objectif est d’éviter les évolutions trop importantes du loyer et de sécuriser la relation contractuelle entre le bailleur et le locataire.
Un dépôt de garantie désormais plafonné
Autre évolution importante : le dépôt de garantie ne peut plus excéder un trimestre de loyer.
Ce plafonnement s’applique également à l’ensemble des garanties demandées lors de la conclusion du bail, notamment :
- les cautionnements ;
- les garanties financières ;
- les autres engagements destinés à garantir l’exécution du bail.
Cette mesure vise à limiter les sommes immobilisées par les entreprises lors de la signature ou du renouvellement de leur bail commercial.
Vente du local : le nouveau propriétaire reprend les obligations
En cas de vente, donation ou succession du local commercial, la loi modifie les responsabilités liées aux garanties.
Désormais, le nouveau propriétaire devient automatiquement responsable de la restitution du dépôt de garantie au locataire.
Par ailleurs, les garanties constituées (cautionnements, nantissements ou autres sûretés) deviennent caduques lors du changement de propriétaire.
Le bailleur cédant dispose alors d’un délai de six mois pour restituer les documents concernés et effectuer les formalités nécessaires.
De nouveaux délais pour restituer les garanties
La loi fixe désormais des délais précis :
- trois mois pour restituer le dépôt de garantie après la remise des clés ;
- six mois pour restituer les autres garanties.
Le délai de trois mois court à compter de la remise effective des clés au bailleur ou à son représentant, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception.
Une réforme favorable aux entreprises
Ces nouvelles dispositions poursuivent plusieurs objectifs :
- améliorer la trésorerie des entreprises grâce à la mensualisation des loyers et au plafonnement des garanties ;
- renforcer la sécurité juridique des relations entre bailleurs et locataires ;
- simplifier la gestion des baux commerciaux tout au long de leur exécution.
Pour les artisans, commerçants et dirigeants d’entreprise, ces mesures offrent davantage de souplesse et une meilleure visibilité financière.